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楼市迎“最强小阳春”,重点城市信贷收紧、调控升级

经济日报-中国经济网

  4月16日,国家统计局发布1-3月份全国房地产开发投资和销售情况、3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

  3月迎来“小阳春”,一季度实现“开门红”

  春节月过后,房企加大供货力度,热点城市需求延续了开年以来的热度。3月成交1.86亿平方米,创历年同期最高,楼市迎来最强小阳春。从一季度整体情况来看,供需两旺叠加基数效应,市场成交热度较高。一季度全国商品房销售面积为3.6亿平方米,销售金额为3.8万亿元,同比分别增长63.8%和88.5%,较2019年同期分别增长20.7%和41.9%。

  房价方面,3月70大中城市新建商品住宅价格指数环比0.4%,与上月持平;同比4.4%,较上月扩大。二手住宅价格指数环比和同比分别为0.4%和3.3%,涨幅均较上月扩大。其中,一线城市调控政策作用显现,新房和二手房价环比增速都较上月回落。随着房地产贷款集中度管理、严查经营贷入楼市等信贷收紧,以及针对重点城市的住建部定向约谈、住宅供地“两集中”、新房摇号“积分制”等调控升级,重点城市房价环比涨幅有望继续缩窄。

  土地成交清淡,二季度将进入高峰期

  一季度土地市场相对清淡,成交量处于历年较低水平。1-3月房地产开发企业土地购置面积2301万平方米,仅比去年同期增长16.9%,低于其他年份同期拿地水平;土地成交价款809亿元,下降17.3%,为近十年最低值。

  增加土地供给将是今年解决大城市住房问题的重要任务。近期多个重点城市公布了住宅供地计划,全年计划量较去年普遍有所增长。同时住宅供地“两集中”政策下,政策的实施将会对土地市场成交节奏产生影响,以往6月、12月供地高峰变为4月、7月、10月,其中4月首批集中挂牌规模占比较高。预计一方面将推升土地市场热度升温,二季度成交量明显提高;另一方面将带动土地溢价率收敛,有利于房企盈利能力改善。

  开发投资稳健,房企融资结构调整

  房地产开发投资较为稳健,一季度共实现2.76万亿元,同比增长25.6%,处于较高水平,主要受稳健的房屋施工支持。1-3月房地产开发企业房屋施工面积79.8亿平方米,同比增长11.2%;房屋新开工面积3.6亿平方米,增长28.2%。但剔除疫情低基数影响,相比2019年同期增长15.9%,2019-2021年两年的复合平均增长率为7.6%,低于2014-2019年五年间的复合增长率9.3%。

  房企资金面相对充足,融资结构受“三道红线”影响有所调整。1-3月房地产开发企业到位资金4.7万亿元,同比增长41.4%;比2019年同期增长21.9%,两年平均增长10.4%,高于近三年增速,资金面情况尚好。从资金来源的结构来看,受到“三道红线”的限制,房企来自开发贷款的资金占比缩减至15.2%,明显低于上月及去年同期;销售回款直接形成的定金及预收款占比提升至37.4%,创出了历史新高,与成交火热相对应,融资监管收紧下内源性融资的重要性在增强。

  (交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟、首席房地产分析师夏丹)

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